Sollte die kanarische Regierung ihr neues Ferienwohnungsgesetz so wie geplant durchbringen, könnten ihr Schadenersatzforderungen in Millionenhöhe von betroffenen Eigentümern drohen.
Dies ist die eindringliche Warnung des „Wirtschafts- und Sozialrats der Kanaren“ in einem Gutachten zum Entwurf des „kanarischen Gesetzes über die nachhaltige Nutzung der Ferienwohnung“.
Der „Consejo Económico y Social de Canarias (CES)“ ist ein gesetzlich geregeltes Beratungsorgan der kanarischen Regierung, das bei Gesetzesentwürfen konsultiert werden muss, das aber auch aus eigener Initiative zu wirtschaftlichen und sozialen Themen Stellung nehmen kann.
CES fordert „logisches und vernünftiges Gleichgewicht“
Die Stellungnahme des CES enthält eine Reihe von Empfehlungen zum Gesetzesentwurf, die darauf abzielen, ein „logisches und vernünftiges Gleichgewicht“ bei der Regulierung der Aktivität zu erreichen, während gleichzeitig angestrebt wird, dass das neue Gesetz die Ferienwohnungen regelt, ohne die wirtschaftliche Entwicklung der Inseln zu beeinträchtigen. In diesem Zusammenhang versteht der CES, dass Ferienwohnungen eine bedeutende Einnahmequelle für die autonome Gemeinschaft darstellen und gleichzeitig Arbeitsplätze schaffen.
Der Bericht warnt unter anderem vor dem Risiko, dass der Gesetzesentwurf Grund für zukünftige Ansprüche und Entschädigungen sein könnte, da er die Rechte der Eigentümer verletze, die nach der Einbeziehung in ein Übergangsregime bereits erworbene Rechte haben. „Die neue Regelung sollte garantieren, dass Eigentümer von Ferienwohnungen, die nach der vorherigen Gesetzgebung reguliert sind, ihre Aktivitäten fortsetzen können, indem angemessene Anpassungsfristen festgelegt werden“, heißt es im Bericht.
Das Beratungsgremium der kanarische Regierung weist auch auf das Risiko hin, dass die Regelung rechtliche Unsicherheiten schaffen könnte, da es für die Gemeinden schwierig sein wird, die ihnen durch den Gesetzesentwurf übertragenen Verantwortlichkeiten zu erfüllen. „Besorgniserregend ist die Kapazität der Gemeinden (…). Es ist wesentlich, dass sie die notwendige technische und finanzielle Unterstützung erhalten (…), da der Mangel an Ressourcen zu einem faktischen Stopp der Ferienvermietung führen könnte, solange keine angepassten kommunalen Planungsinstrumente vorhanden sind“, heißt es in dem Gutachten.
Ferienwohnungen sind kein „negatives Phänomen“
Der CES stellt klar, dass Ferienwohnungen kein „negatives“ Phänomen seien, sondern im Gegenteil positive Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft hätten. Daher plädiert er für eine Regulierung sowie für deren nachhaltige Umsetzung.
In diesem Zusammenhang distanziert der Wirtschafts- und Sozialrat die Ferienwohnungen vom Problem des Wohnungszugangs auf den Inseln und warnt die Regierung der Kanarischen Inseln davor, dass sie mit diesem Gesetzesentwurf möglicherweise ihre Kompetenzen überschreitet.
Für den CES gibt es „keine objektive Grundlage“, um zu behaupten, dass die Ferienwohnungen das Wohnungsproblem auf den Kanaren verursachen.
Um dieses Defizit zu beheben, verweist er auf den Bau weiterer Sozialwohnungen und eine Überprüfung der letzten Änderung des nationalen Mietgesetzes, die den Mieter auf Kosten des Eigentümers schützt und zu einer Verlagerung des Wohnungsmarktes hin zu Ferienwohnungen geführt hat.
Der CES kritisiert den „Sogeffekt“, den das Gesetz seit seiner Ankündigung erzeugt hat. Allein im letzten Monat wurden 1.000 Betriebe mit 9.000 Betten registriert. Für zukünftige Regelungen plädiert der Rat für die Festlegung von Moratorien, und in diesem speziellen Fall des Ferienwohnungsmarktes schlägt er eine vorsorgliche Aussetzung der im Jahr 2024 angemeldeten Wohnungen vor.
Das Beratungsgremium fordert außerdem, Ferienwohnungen in landwirtschaftlichen – aber nicht ländlichen – Siedlungen, die bereits existieren, nicht zu verbieten, da diese Tourismusform hochwertigen und nachhaltigen Tourismus fördern kann und zusätzlich zur Wirtschaft und anderen produktiven Aktivitäten beiträgt.
Der CES „hinterfragt“ auch einige Beschränkungen wie die Begrenzung von Ferienwohnungen auf 10 % der Wohngebäude oder das Verbot von Ferienwohnungen in gemischt genutzten Grundstücken. „Der Gesetzgeber muss diese Entscheidungen begründen, um sicherzustellen, dass die Maßnahmen begründet sind“, heißt es im Text.
Er plädiert auch dafür, zwischen großen und kleinen Eigentümern zu unterscheiden.
Was das Verbot betrifft, dass Sozialwohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden dürfen, so ist der CES der Meinung, dass, wenn die Bindung der Wohnung ausgelaufen ist, sie für diesen Zweck genutzt werden kann.
Er befürwortet unterschiedliche Regelungen auf kommunaler Ebene aufgrund der unterschiedlichen Gegebenheiten der einzelnen Gebiete, wobei jedoch „gemeinsame Mindestmerkmale“ für eine gerechte Anwendung zugrunde gelegt werden sollten.
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