Das zukünftige „Gesetz zur nachhaltigen Regulierung der touristischen Nutzung von Wohnungen“ („Ley de Ordenación Sostenible del uso turístico de viviendas“) soll in erster Linie „ein Gleichgewicht zwischen dem Einwohner und dem Touristen schaffen“.
Bisher ist die Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln nur durch eine Ausführungsvorschrift (reglamento/ Decreto 113/2015) geregelt, die weder qualitative noch quantitative Grenzen setzt.
De León betonte, dass der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) bereits 2020 entschieden hat, dass der Schutz des Rechts auf angemessenen Wohnraum und auf ein angemessenes städtisches Umfeld die Eingriffe regionaler und lokaler Behörden zur Regulierung der touristischen Nutzung von Wohnungen rechtfertigen.
Neben der Gewährleistung eines würdigen Wohnraums werde das künftige Gesetz einen übergreifenden Charakter haben und Aspekte umfassen, die von Stadtplanung und Raumordnung, Umweltschutz und vor allem der Definition eines nachhaltigen Entwicklungsmodells für die Kanarischen Inseln in der nahen Zukunft reichen.
Gesetz soll Ferienwohnungen nicht verbieten, sondern einschränken
Wie genau das geplante Gesetz formuliert sein wird, steht zurzeit noch in den Sternen. Allerdings hat die Tourismusrätin Jessica de León am 28.12.2023 vorab auf einer Presseveranstaltung bekannt gegeben, dass die Ferienvermietung von Wohnungen allgemein „in touristischen Zonen und in einigen Stadtvierteln der beiden Hauptstädte der Kanaren beschränkt“ werden soll. Sie erklärte, dass „angespannte Zonen“ definiert würden, wie z.B. Corralejo, El Cotillo, Adeje oder Arona, in denen die Ferienvermietung nicht weiter wachsen kann. Gleichzeitig soll festgelegt werden, wo neue Genehmigungen erteilt werden können.
Außerdem soll für die Ferienvermietung an eine vorherige Genehmigung erforderlich werden. Bisher mussten die Ferienwohnung lediglich angemeldet werden mit der Versicherung, dass die Wohnung den gesetzlichen Vorschriften entspricht.
Die kanarische Regierung hatte in 2015 schon einmal versucht, die Ferienvermietung in touristischen Zonen zu verbieten. Allerdings hat der „Obere Gerichtshof der Kanaren“ (Tribunal Superior de Justicia de Canarias TSJC) das Verbot gemeinsam mit anderen Klauseln gekippt. Das Gericht bezeichnete die Argumente der kanarischen Regierung als Augenwischerei und sah als einzige plausible Erklärung für die Einschränkung den Versuch, althergebrachte Unterkunftsformen wie Hotels vor Wettbewerb zu schützen.
Auch die Erfordernis einer vorherigen Genehmigung wurde von Gerichten bereits verneint, da diese nicht mit den EU-Vorschriften in Einklang zu bringen ist, die eine freie Erbringung von Dienstleistungen garantieren.
Es bleibt also sehr spannend, wie die kanarische Regierung in diesem Anlauf das Gesetz formulieren wird, damit es nicht wieder anschließenden von den Gerichten in der Luft zerrissen wird.
Für Investoren entsteht jedenfalls wieder eine zusätzliche Rechtsunsicherheit, da man zurzeit nicht einschätzen kann, wie weit auch bereits bestehende Ferienwohnungen von dem neuen Gesetz betroffen sein werden.
Kritiker bezweifeln, dass eine neue Regulierung der Ferienwohnung zu einem wachsenden Angebot von „normalen“ Mietwohnungen führen wird. Das neue Wohnungsgesetz der spanischen Regierung, das kürzlich in Kraft getreten ist, hatte dazu geführt, dass auf den Kanaren rund 40% der Mietwohnungen innerhalb kürzester Zeit vom Markt verschwunden sind. Das neue Gesetz hat die wirtschaftliche und rechtliche Stellung des Vermieters noch weiter eingeschränkt und damit genau das Gegenteil erreicht, was die Regierung eigentlich beabsichtigt hatte.
Die Gemeinde Pájara im Süden von Fuerteventura hat in ihrem Bebauungsplan ebenfalls Einschränkungen für die Ferienvermietung eingebaut.
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